Simulador de financiamento imobiliário: SAC ou Price
Compare a primeira e a última parcela, os juros totais e o mês em que o SAC fica mais barato que a Price.
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Como funciona
No SAC (Sistema de Amortização Constante), você devolve a mesma parte do valor financiado todo mês. Como os juros incidem sobre um saldo que cai, a parcela começa mais alta e diminui até o fim. Na Tabela Price, a parcela é fixa: no começo quase tudo é juros, e a amortização cresce aos poucos.
Com a mesma taxa e o mesmo prazo, o SAC paga menos juros no total porque o saldo devedor cai mais rápido. Em troca, exige uma renda maior no início, já que o banco limita a primeira parcela a uma parte da renda familiar.
Informe a taxa efetiva anual do banco e um valor mensal para seguros (MIP e DFI) e taxa de administração. A simulação não inclui a atualização do saldo devedor pela TR, prevista em muitos contratos (“taxa + TR”), nem custos de compra como ITBI e cartório.
SAC: amortização = valor financiado ÷ n; parcela_k = amortização + saldo_(k−1) × i + encargos. Price: parcela = P × i ÷ [1 − (1 + i)^−n] + encargos. Taxa mensal i = (1 + taxa anual)^(1/12) − 1.
Premissas
- Taxa efetiva anual fixa, sem TR ou outro índice.
- Seguros e taxa de administração como valor mensal fixo; no contrato real, o MIP e o DFI costumam variar.
- Parcelas mensais, a primeira um mês após a contratação.
- Sem ITBI, registro, avaliação do imóvel ou uso do FGTS.
Exemplo resolvido
Os exemplos desta página usam reais (R$).
Imóvel de R$ 500.000 com R$ 100.000 de entrada, 11% ao ano, 420 meses
Financiando R$ 400.000 a 11% ao ano (0,8735% ao mês) por 35 anos, com R$ 150 por mês de seguros e tarifa: no SAC a primeira parcela é R$ 4.596,22 e a última, R$ 1.110,70. Na Price, a parcela fica em R$ 3.736,82. O SAC paga R$ 735.452,80 de juros e a Price, R$ 1.106.464,79: uma diferença de R$ 371.011,99. A parcela do SAC fica menor que a da Price a partir do mês 105.
Perguntas frequentes
SAC ou Price: qual é melhor?
Com a mesma taxa e o mesmo prazo, o SAC paga menos juros no total. A Price tem parcela inicial menor e fixa, o que ajuda quem tem renda apertada no início. A escolha depende de quanto cabe no orçamento hoje.
Por que a parcela do SAC diminui?
Porque a amortização é a mesma todo mês e os juros são calculados sobre o saldo devedor, que cai a cada parcela. Menos saldo, menos juros.
O sistema de amortização muda o total de juros?
Sim. Na Price o saldo cai mais devagar no começo, então você paga juros sobre um saldo maior por mais tempo. No exemplo acima, a diferença passa de R$ 370 mil em 35 anos.
A simulação inclui a TR?
Não. Muitos financiamentos habitacionais são “taxa + TR”: o saldo devedor é atualizado todo mês pela TR. Com a TR positiva (cerca de 0,17% ao mês em 2026), as parcelas reais ficam um pouco acima das simuladas.
Fontes
- Calculadora do Cidadão: financiamento com prestações fixas — Banco Central
- Taxas de juros médias por modalidade de crédito — Banco Central
- Resolução CMN 4.881/2020 (Custo Efetivo Total) — Banco Central
Estas referências explicam as regras e os conceitos usados no cálculo. Elas não endossam este site. As estimativas deixam de fora qualquer custo ou condição que você não informou.